住宅ローンの手数料には何が含まれる？費用感や必要な手続きについても要チェック
住宅ローンを借りるときには、金融機関に手数料や保証料を払う必要があります。住宅を購入するときには、それらのコストがかかることを把握し、予め資金を準備しておきましょう。本記事では、なかでも住宅ローンの手数料について内容や費用の相場を解説します。
住宅ローンの手数料とは？
住宅ローンを新規で借入れするときには、手数料というコストが発生します。住宅ローンの手数料とは何か、いつ支払わなければならないのかをチェックしておきましょう。
金融機関に支払う事務手数料
住宅ローンの手数料とは、金融機関でローンの申し込み手続きをしてもらうことに対して発生する手数料です。金融機関によって、融資手数料、融資事務手数料、事務取扱手数料など呼び名はさまざまです。
住宅ローンの新規契約時の手続きは、複雑で手間がかかります。金融機関では書類のチェックや手続きに人件費などがかかるため、手数料が必要とされるのです。
事務手数料は定額型と定率型の2種類
住宅ローンの事務手数料には、定額型と定率型の2種類があります。定額型は借入金額に関係なく一定の手数料を支払うタイプ、定率型は借入金額に対して一定の割合の手数料を支払うタイプです。金融機関によっては、定額型か定率型のどちらかを選べるようになっています。
定額型の手数料額は数万円程度〜、定率型の場合は住宅ローンの借入金額の2％程度が相場です。つまり定率型の場合、借入金額を1,000万円としても20万円程度かかります。
住宅ローンの事務手数料は借入れ時に払う必要があるため、借入金額が大きい方は定額型を選んだ方が初期費用を抑えられるでしょう。
ただし、定額型を選ぶと定率型よりも住宅ローン金利が高く設定されます。トータルのコストで考えると、定額型の方が高くなることもあるので注意しましょう。
手数料を支払うタイミング
住宅ローンの手数料は事務手続きの報酬として支払うものであるため、通常は融資実行日に一括払いします。
融資金から直接差し引かれるケースもありますが、融資金とは別に払わなければならないケースもあります。手数料の支払方法は金融機関によって変わるので、事前にチェックしておきましょう。
住宅ローンの手数料と保証料の関係
住宅ローンを利用する場合、手数料とは別に保証料が発生することがあります。住宅ローンの保証料の意味や、手数料との違いを知っておきましょう。
保証料は保証会社に支払う手数料
住宅ローンの保証料とは、保証会社にローンの保証をしてもらうための手数料です。保証会社の保証を受けると、金融機関へのローンの返済ができなくなったときに、保証会社が立て替えて一括払いしてくれます。保証を受けるためには、保証会社に保証料を払っておく必要があります。
保証会社の保証を受ける必要があるかどうかは、金融機関によって異なります。保証会社が必要な金融機関では、保証会社と契約し保証料を払う必要があるので注意しましょう。
一般的に、都市銀行や地方銀行では保証会社との契約が必要です。フラット35では保証会社は不要で、ネット銀行でも保証会社不要のところが多くなっています。
保証会社から金融機関に立替え払いしてもらった場合には、金融機関に対する債務はなくなりますが、保証会社に対してはお金を返さなければなりません。返済先が金融機関から保証会社に変わるだけで、債務が免除されるわけではないことを認識しておきましょう。
事務手数料型と保証料型の違い
住宅ローンの手数料は、金融機関によって融資手数料型と保証料型に分かれます。
融資手数料型は、保証料はかかりませんが融資手数料がかかります。一方、保証料型では保証料がかかる分、融資手数料はかからないか、かかっても低額です。融資手数料型でも保証料型でも、新規契約時の負担は大きく変わりません。
保証料の支払方法
保証料を支払う場合、一括前払いするタイプ（外枠方式）と金利に上乗せして支払うタイプ（内枠方式）の2つに分かれます。
外枠方式の場合、住宅ローン借入れ時に一括で支払わなければなりません。
内枠方式の場合には、金融機関によりますが住宅ローンの適用金利に0.2％程度を上乗せして支払います。初期費用は抑えられますが、毎月の返済額は金利の分高くなってしまいます。つまり、内枠方式ではトータルの借入金額が大きく、借入期間が長いほど金利の負担が大きくなります。
住宅ローンを組むとき手数料・保証料以外でかかる主な費用
住宅ローンを利用する場合、手数料や保証料以外の各種費用もかかります。主な費用をチェックしておきましょう。
団体信用生命保険料
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン返済中に死亡・高度障害などで支払いができなくなった場合に、ローン残債を保険会社に払ってもらえる保険です。フラット35以外の住宅ローンでは、団信への加入が義務付けられているのが一般的です。
団信加入の場合、金融機関が契約者・受取人にあたり、ローン債務者は被保険者となります。保険料は金融機関が負担するため、住宅ローン借入れ時に負担が発生することもありません。
火災保険料
住宅ローンを利用する場合、金融機関より火災保険への加入を求められます。火災保険においては、必ずしも金融機関に勧められるものに加入する必要はなく、自分で選べるのが一般的です。
火災保険の加入期間は、1年～最長5年の間で選択できます。保険料は補償の内容によっても変わります。また、一括払いした方が安く済み、月払いや年払いでは割高になることがあります。
物件検査手数料
住宅ローンにフラット35を利用する場合、物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていることが条件になります。
物件検査を受けて「適合証明書」を取得する必要があるため、物件検査の手数料が発生します。物件検査手数料は物件の種類等で変わります。
抵当権設定のための費用
住宅ローンを利用する場合、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件に金融機関の抵当権を設定する必要があります。
登記手続きの際には、登録免許税（原則債権額の0.4％、軽減措置が受けられる場合には0.1％）や司法書士の報酬も発生するのであらかじめ準備しておきましょう。
電子契約手数料
金融機関と書面で契約するとき、金銭消費貸借契約書には印紙税が課税されるため、借入金額に応じた収入印紙を貼付しなければなりません。そのため、印紙代がかかります。近年は書面による契約ではなく、電子契約を利用するケースが増えています。電子契約の場合には、書面に貼付する収入印紙が不要になるため、契約時の手数料を抑えられます。ただし、別途電子契約手数料として5,500円～数万円程度がかかるのが一般的です。
住宅購入時にかかるその他の主な諸費用
住宅ローンを利用する場合に限らず、住宅購入時には各種費用がかかります。主な諸費用をチェックしておきましょう。
仲介手数料
不動産会社の仲介で住宅を購入する場合には、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は決まっており、物件価格が400万円を超える場合には次のようになります。
仲介手数料（上限）の計算方法
売買価格×3％＋6万円＋消費税
収入印紙代
建売住宅や中古住宅の場合には売買契約書を、注文住宅の場合には建設工事請負契約書を交わすことになります。契約書には印紙税がかかるため、収入印紙代が必要です。印紙税は契約金額によって変わります。
登記費用
住宅を購入したときには、登記手続きが必要です。土地や建物を売買で譲り受けたときには所有権移転登記が、建物を新築した場合には建物表題登記と所有権保存登記が必要です。建物表題登記は非課税ですが、所有権移転登記には登録免許税がかかります。
土地や住宅用家屋にかかる登録免許税に関して、令和5年の税制改正により当面の間は軽減措置が設けられており、以下のようになっています。
| 不動産の種類 | 登記の種類 | 本来の税率 | 軽減税率 |
| 土地 | 所有権移転 | 2％ | 1.5％ |
| 建物（中古、建売） | 所有権移転 | 2％ | 0.3％ |
| 建物（新築） | 所有権保存 | 0.4％ | 0.15％ |
不動産取得税
住宅などの不動産を手に入れたときには、都道府県から不動産取得税が課税されます。不動産取得税の標準税率は固定資産税評価額の4％ですが、宅地や建物については当面の間以下のような軽減措置が設けられています。
| 不動産の種類 | 税額 | 備考 |
| 宅地 | 固定資産税評価額×1/2×3％ | |
| 建物 | 固定資産税評価額×3％ | 床面積や耐震基準等の要件を満たせばさらに軽減 |
住宅ローンの諸費用の目安や安く抑える方法を知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。
住宅ローンの手数料が高すぎて支払えないときの対処法3つ
住宅ローンを組むときには、手数料や各種費用がかかってしまいます。諸費用が高すぎて支払うことが困難な場合もあるでしょう。最後に、住宅ローンの手数料や諸費用が支払えないときの対処法について説明します。
借入金額を減らす
住宅ローンの手数料が定率型の場合、借入金額を減らせば手数料も減ります。また、保証料や収入印紙代なども安くなるケースが多く、契約時の負担を軽くできます。
諸費用ローンを利用する
住宅ローンの諸費用を借入れして調達する方法です。金融機関で住宅購入の諸費用に使えるローンが用意されていることがあるため、そうした諸費用ローンを活用することも検討してみましょう。
ただし、諸費用ローンは一般的に住宅ローンより金利が高くなっています。トータルの借入金額が増えることで返済の負担が大きくなるため、事前に支払金額をシミュレーションしてから検討しましょう。
住宅ローンに手数料を組み込む
住宅ローンで借入れができるのは、原則として物件の購入価格のみです。ただし、金融機関によっては住宅ローンに手数料などの諸費用を組み込むことも可能です。
なお、諸費用を住宅ローンに組み込む場合、物件価格以上を借りることになり、金利が高くなることがあります。借入金額が増えると審査にも通りにくくなるため、注意しましょう。
まとめ
住宅ローンを借りるときには、手数料が発生します。住宅ローンの手数料とは、金融機関が行う事務手続きに対する報酬です。保証会社の保証が必要になる金融機関では、保証料も発生します。
住宅購入時や住宅ローン借入れ時には、手数料や保証料以外の諸費用もかかります。住宅ローンを借りて住宅を購入するなら、手数料や諸費用も考慮して資金を準備しましょう。
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